«Форум Россия 2011» – Сектор недвижимости в России: где мы были и куда идем? – всесторонний анализ

4 февраля 2011

 

Первым выступил Сергей Рябокобылко, отметив, что прошлый год стал переломным для рынка недвижимости с точки зрения инвестиционных сделок. Приблизительно 80% сделок были закрыты российскими инвесторами и только 20% – зарубежными.

Томас Дукала заметил, что зарубежные инвесторы работают на разных рынках, и Россия лишь один из них, так что они оценивают Россию в сравнении с другими рынками. Россия привлекательнее Европы, т. к. здесь выше темпы роста и отсутствуют проблемы с долгом. Тем не менее зарубежные инвесторы сосредоточены на приобретении готовых проектов, тогда как российские предпочитают сделки в сегменте девелопмента.

Игорь Левит заявил, что во время кризиса инвесторы оценивали Россию в целом пессимистично и особенно негативно относились к рынку недвижимости. До кризиса компании недвижимости были переоценены из-за огромного спроса в этом секторе. Влияние кризиса оказалось очень жестким: продажи квартир упали почти до нуля. Девелоперские компании с правильной стратегией и умеренным уровнем долга работали сравнительно успешно.

По мнению Амирана Муцоева, во время кризиса его компанию спасло то, что она целиком сосредоточена на сегменте розничных торгово-развлекательных центров, т. к. арендаторы платят процент от оборота в дополнение к фиксированной арендной плате. С наступлением кризиса люди стали меньше покупать дорогостоящие товары, однако продолжали ходить в торговые центры за покупками и в целях досуга. В результате доход от аренды не слишком снизился, а низкий показатель розничных торговых площадей на душу населения обещает потенциал для дальнейшего роста.

Сергей Демин согласился с тем, что динамика дохода от розничных торговых центров хорошая, однако проекты во всех остальных сегментах тоже имеют право на жизнь, хотя их необходимо тщательно отбирать. По его словам, можно считать, что девелопер успешно миновал кризис, если он не сменил собственника и не лишился ключевых активов.

Александр Халдей отметил, что в настоящее время девелоперы уже не получают такие огромные доходы от инвестиций в девелопмент, как до кризиса. Тем не менее проекты высокого качества во всех сегментах пользуются спросом.

Брайан Паттэрсон пока имеет только удачный опыт работы на российском рынке недвижимости и считает, что проекты высокого качества защищают инвесторов от возможных рисков реализации. Он перечислил три ключевых фактора успеха: хорошее месторасположение, высокое качество и стабильное развитие без стремления добиться слишком высоких темпов роста.

Сергей Кузнецов объяснил, что строительный сегмент вносит очень большой и важный вклад в ВВП, и центральная роль здесь отводится жилищному строительству. На настоящее время в России очень плохая обеспеченность жильем: необходимо построить дополнительно 2 млрд кв. м жилья. Тем не менее платежеспособный спрос составляет лишь 10% от этого объема, и он очень эластичен в зависимости от уровня цен. Главная цель – обеспечить одновременно нормальный доход от строительства и доступные цены на готовое жилье. Пока это невозможно из-за высокой стоимости инфраструктуры.

В целом участники дискуссии считают, что дно кризиса пройдено, но восстановление активности будет идти постепенно и займет несколько лет.